등록된 주택임대사업자가 갈 길

임대차3법이 통과된 후 후속법안들이 정비되고 있다. 8월 11일에 발표된 내용 중에 등록된 주택임대사업자의 전세금 보증보험가입 의무화가 포함되어 있다. 직접적인 영향을 받는 임대사업자들이 청와대 국민청원, 국민 신문고, 국가인권위원회 등에 하소연해 보지만 철회하거나 완화될 가능성은 낮아 보인다.

우선 나를 돌아보았다. 구청에 주택임대사업자 등록을 하지 않은 상황이므로 굳이 장기임대목적으로 신규등록을 하지 않는다면 나는 이번 규제의 대상에서 제외된 것 같다. 즉, 신규 등록자와 1년 이후 기존 등록자의 신규계약이 적용대상이다. 정부와 여당이 이미 아파트의 임대사업을 더 이상 하지 말라는 분명한 신호를 보낸 이상, 적용대상자는 많지 않을 것으로 예상된다. 하지만 아파트가 아닌 주택을 임대하는 사업자의 경우 예상하지 못한 비용부담이 될 것으로 예상된다. 임대의 대상이 되는 부동산의 권리상황과 임대인의 신용도에 따라 보증보험요율이 차이가 크긴 하지만 부동산종합보유세 등 세금 부담이 높아진 상태에서 비용이 추가되는 것이므로 선의의 피해자가 나올 가능성이 높다.

기존에 전세금 회수가 불안할 때 임차인이 전세금을 반환받을 목적으로 반환보증보험에 가입했다. 모든 전세가 반환보증보험의 대상이 되는 것은 아니지만, 전세 임차인의 경우 전세금은 평생 모은 돈인데 전세금이 늘 때마다 자산이 늘어 뿌듯하면서도 혹시 임대인이 반환하지 않을 위험에 늘 불안했던 것은 사실이다. 이번 임대차3법이 개정되면서 처음에는 이 부분이 누락되었다는 지적도 있었는데 이번 조치는 그런 불만을 완화시키는 효과를 거둘 수 있을 것 같다. 

그런데 정작 보증보험 가입으로 인해 이익을 보는 사람은 임차인인데 보증보험료는 임대인이 주로 부담하게 되니 임대인은 반발할 수밖에 없는 것이다. 주거안정이라는 큰 틀에서 보면 필요한 제도이기는 하지만, 누가 부담하고 얼마를 부담할 것인가의 문제로 들어가니 형평성의 문제가 제기될 수밖에 없는 것이다. 나는 최저임금을 올리면서 이미 실패한 정책의 경험을 다시 보고 있는 듯했다. 지금의 정책은 주택임대사업자를 주택가격 폭등의 주범으로 몰아붙여, 부담해야 할 것이 있으면 모두 임대인에게 부과하는 쪽으로 쏠려 있다.

모든 정책의 효과가 통합적으로 나타나겠지만, 분명한 것은 이번 보증보험 가입의무화 조치는 전세의 월세화에 기여하는 요인이 될 것이다. 보증보험료를 세입자에게 전가하는 것은 5%이내 전월세 상한제 등으로 인해 쉽지 않겠지만 전세금을 돌려줄 수 있는 자금의 여력이 있다면 반전세 등 월세화 추이를 가속화하는 방향으로 갈 것으로 생각한다.

서민들의 내집마련을 위한 주거사다리로 인정되고 있는 전세제도가 왜 축소되도록 정책방향을 설정했을까? 전세제도가 사라지고 월세만 남게 되면 아마도 서민이 내집마련을 한다는 것은 거의 불가능한 상황이 될 것이라 생각한다. 이미 많은 사람이 주장하듯이 정부와 여당은 세원을 확보하기 위한 수단으로 임대차3법과 세법을 개정했다고 분석할 수 있다. 또 다른 관점으로는 전세자금이 주식투자로 흘러 들어가지 못하도록 IMF의 권고에 따라 전세제도를 소멸하는 쪽으로 방향을 잡은 것 같기도 하다.

어쨌든 국민들도 대응 방향을 정해야 한다. 우선 임대인은 불로소득으로 치부되고 있는 주택임대소득원을 포기하거나 제도의 맹점을 파고들어 버텨야 할 것이다. 임차인은 지금 당장의 계약은 유지되겠지만 궁극적으로는 월세로 갈 것을 전제로 대비책을 수립하기 시작해야 할 것이다. 정책변화에서 파생된 회오리에서 살아남으려면 우리는 더 똑똑해져 실행하는 수밖에 다른 도리가 없는 것 같다.