과연 증세가 주택가격을 안정화시킬 수 있을까?

요 몇일동안 절세에 대한 많은 생각을 했고 오늘 선택한 대안대로 실행에 옮겼다. 그 과정에서 관련 책도 읽었고, 관련 유투브 동영상도 보면서 학습했다. 내가 내린 결정이 최선인지 확신할 수는 없지만 비슷한 고민을 하는 분들에게 도움이 될지도 모르겠다고 생각하여 정리해 보고자 한다.

아마도 많은 사람들이 건물주에 대한 꿈을 갖고 있을 것이다. 나도 퇴직후에 어떻게 살아가야 할까를 고민하던 차에 꿈의 건물주는 힘들겠지만 내 소득규모에 맞는 오피스텔 분양공고를 보게 되었고 작은 평수를 분양받았다. 중도금과 잔금을 모두 치른 후 아내 이름으로 등기를 했다. 분양계약은 내 이름으로 했지만 오피스텔 임대관리는 전업주부인 아내가 해 주었으면 하는 생각을 한 것이다. 그런데 오피스텔 임대는 생각보다 쉽지 않았다. 임차인과 여러번 분쟁을 겪으면서 임대도 아무나 하는 것이 아니라는 생각을 했다. 결국 사업자에 대한 임대는 포기하게 되었고 사업자등록했던 것도 폐업처리하면서 부가세환급금의 일부를 반환해야 했다.

최근 2년 동안 임차료를 잘 납부하던 임차인이 연장하지 않고 나가겠다고 하면서 7월초부터 고민이 시작되었다. 그 즈음 7.10 부동산 대책이 발표되었다. 부동산에 임대물건을 내 놓으면서 최근 강화된 세무조사 분위기도 들을 수 있었다. 지금 살고 있는 아파트와 임대목적의 오피스텔이 있는데 1세대 2주택에 해당될 수도 있겠다는 생각을 했다. 주택임대사업에 대하여 정부가 시행한 변화조치들에 대하여도 검색을 통해 하나 둘 학습하기 시작했다. 7.10 부동산대책으로 인해 갑자기 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등이 증세된다고 하여 어떻게 해야 하나 아내와 매일 고민스런 대화가 시작되었다.

주택임대 사업자등록을 해야 하나? 임대하기 어려우니 매도를 해야 할까? 양도소득세 부담은 얼마나 될까? 양도소득세를 낮추는 방법은 없을까? 재산세와 종합부동산세가 점점 오른다고 하는데 과연 지금의 소득으로 감당할 수 있을까? 과연 현 정부의 정책을 믿어야 할까? 자산을 구입할 때만 해도 부동산가격의 전망이 어두웠는데 현 정부는 정책실패를 왜 국민의 탓으로 오도하는 짓을 할까? 절대 다수의 국회의원 의석수를 차지하는 현실에서 정책 발표한 대로 바로 실행하거나 소급하는 것이 가능하지 않을까? 과연 어떻게 해야 내 재산을 지키면서 행복도 추구할 수 있을까?

매일매일 발표되는 기사를 보면서 나는 어떻게 해야 할지 나름대로 지식을 넓혀 가면서 결정을 해야 했다. 그동안 결국 임차인은 나가고 오피스텔은 공실의 상태가 되었다. 전에는 공실이 되면 관리비 부담때문에 안절부절했는데, 그보다 더 큰 문제에 봉착하다 보니 매일 잠을 설쳐가며 여러 경우의 수를 점검해야 했다. 소득이 있는 곳에 세금은 있는 것이 원칙이므로 전혀 세금을 내지 않을 수는 없다. 그러나 제도의 테두리내에서 어떻게 하면 절세가 가능할지 확인하는 것은 우리의 권리이다. 그런데 세금이나 규제가 하도 많아서 모든 것을 검토하여 최적의 방안을 만들어낸다는 것이 정말 어렵다고 생각한다.

나는 임대하는 동안 어려움이 많았기에 오피스텔을 우선 처분하기로 아내와 합의했다. 다른 아파트로 이사하고 싶지만 1세대 2주택의 위험이 있으니 먼저 양도차익이 적은 오피스텔부터 처분하기로 했다. 그때 7.10대책을 보완하는 내용의 기사들이 나왔다. 주로 증여세율을 보완한다는 내용이었다. 부동산 절세관련 책을 읽다보니 절세수단으로써 증여가 나왔고 부부간의 증여공제한도가 6억원이고 증여 후에 양도소득세는 거의 없을 수 있다는 비법을 찾을 수 있었다. 하지만 이 비법을 온전히 적용하려면 5년 동안 오피스텔을 더 보유해야 한다는 한계점이 있었다. 그래서 절충적인 대안으로써 절반을 증여한 후 양도소득세 적용세율을 낮춤으로써 부담해야 할 총액을 절세하는 방안을 찾았다. 그 전제는 1년 이내에 오피스텔을 처분하는 것이었다. 아마도 이 방법보다 더 좋은 방법이 있을지도 모른다. 그러나 더 생각하느라 시기를 놓칠 수도 있다고 판단하여 실행에 옮기기로 했다.

의사결정을 한 후 법무사에 요청하려 하니 수수료가 꽤 비쌌다. 코로나19로 소득이 감소하고 있는 현실에서 이 수수료금액은 감당하기 어려웠다. 결국 네이버검색을 통해 셀프등기 방법을 연구하게 되었다. 이미 많은 투자자(?)들이 앞서간 흔적을 발견했고 공개된 글마다 내용의 차이가 있었지만 가장 이해할 만한 몇 개를 추려 만반의 서류를 준비하고 어제 구청을 찾았다. 절차는 예상보다 어렵지 않았다. 증여계약서를 검인 받은 후 취득세 고지서를 발부받으면 되었다. 하지만 무인발급기에서 취득세를 카드로 납부하려다 카드한도에 걸렸다. 결국 다 마치지 못한 채 집에 와서 인터넷으로 자녀의 도움을 받아 완료했다. 일시불로 지급 계획했었지만 무이자 7개월 할부라는 추가적인 자투리 이익도 얻었다. 구청에서 가장 어려웠던 것은 위임장에 의한 인감증명 발급이었다. 구청의 위임장 서식이 위임자인 아내가 자필로 작성해야 하는 것으로 최근 변경되었다고 하는 구청직원이 있어 이 부분을 다른 구청에서 해결했던 것이 가장 어려웠다. 다른 구청에서는 변경된 내용에 대한 언급은 없었다.

다음날 등기소에 가기 전에 꼼꼼하게 첨부서류들을 점검했다. 전날 위임장 사건이 있어 아내와 함께 갔다. 예상치 않은 도움을 받은 것은 민원상담이었다. 요즈음 셀프등기가 많은지 민원부서에서 미리 소유권 이전등기에 필요한 서류를 점검해 주는 것이었다. 아내는 상담공무원의 안내를 받아 소유권등기신청 서류를 작성하고 나는 토지지적대장 무인발급, 등기수수료 납부, 부족한 국민주택채권매입 납부 등을 처리했다. 이 중에서 채권매입은 사이트에서 전날 처리한 것이었는데, 규정과 달라 추가로 매입이 필요하다고 하였다. 전날 인터넷에서 처리하면서 의심쩍었던 부분이었는데 아마도 증여라는 특수성과 표준시가액에 대한 이해부족때문에 차이가 발생한 것 같다. 점심직전에 접수처리를 완료할 수 있었던 공은 아내였던 것 같다. 혼자서 처리했다면 오후까지 걸렸을 것 같다.

어쨌든 셀프등기가 가능하다는 것을 알게 되었다. 인터넷 검색이 꼭 정답을 가르쳐 주지는 않았지만 90점 정도는 된 것 같고, 민원상담을 통해 상당히 도움을 받았다. 이 과정에서 민원부서 공무원과 다른 공무원의 친절도가 아직 크게 차이가 나는 것도 현장에서 볼 수 있었다. 셀프등기를 해 보니 인터넷 덕분에 수수료를 절약할 수 있지만, 반면 법무사가 하던 일이 없어지고 있는 현장도 확인할 수 있었다.

절세가 되었는지는 두고 보아야 하겠지만, 7.10대책으로 인해 왜 내가 계획에도 없던 증여를 다급히 해야 했는지 화가 난다. 주어진 제도 안에서 위험을 감수하고 의사결정하여 취득한 사유재산이 왜 갑자기 증세를 통한 사회적 징벌의 대상이 되어야 하는지 아무리 생각해도 이해가 안 된다. 나는 아무리 정부가 규제를 하려 해도 원하는 목표대로 주택가격의 하락 혹은 유지가 되지는 않을 것이라고 본다. 왜냐하면 나처럼 절세를 고민하고 실행하는 국민이 순순히 당하고만 있지는 않을 것이기 때문이다.